1999年某城乡建设集团与某物业公司签订了《建筑工程承包合同》，约定由建设集团承建物业公司一栋楼盘的建设工程，合同约定预算总造价1050万元，竣工结算方式为：“工程竣工后一个月内建设公司提交工程竣工结算书，由物业公司委托审计单位审计，以审核认可的工程造价结算工程款”。2000年2月工程竣工验收，建设集团提交竣工结算书后，物业公司委托审计事务所审计，审计结果认定上述工程最终结算造价为1200万元，扣除已支付工程款、材料和水电费等980万元，物业公司尚欠建设集团工程款220万元。余款经建设集团多次催要至今未还，1999年12月，物业公司向工商银行申请贷款800万元，并以上述楼盘作为该贷款的抵押，2000年7月，物业公司因资不抵债被法院裁定破产还债。在破产清算过程中，就工程总造价及楼盘拍卖的款项究竟是建设集团还是工商银行享有优先受偿权，双方发生了争议，诉至法院。

案件审理过程中，工商银行认为按照《中华人民共和国担保法》的规定，上述楼盘已经为贷款设定了抵押，而建设工程款作为普通债权应次后于抵押权受偿；并且主张物业公司欠建设集团工程款应按双方签定施工合同时约定的价款支付，即总造价扣除980万元后尚余70万元。但建设集团认为合同明确约定了结算，即工程价款应按照审计结果结算，物业公司尚欠其220万元。根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）和《中华人民共和国破产法》的规定，建筑公司对上述工程余款享有优先受偿权。

上述案例中涉及的工程款结算与清偿问题在实践中大量存在，本案争议焦点有两个：一是本案工程结算款数额如何确定；二是工程结算款与担保债权并存情况下，何者享有更优先地位的问题。

就第一点来说，工程款结算是引发发包方与承包方争议和纠纷的常见问题之一。建设工程承包合同是发包方与承包方就工程项目设计、施工、工程造价及工期等问题的事先约定，一般是依据双方确定的施工图纸来确定工程造价，粗略估算工程总价及工期。在具体实施工程过程中，施工会受到各种主、客观等多种因素的影响，进而工程造价可能加大或降低，即实际的工程造价随着施工情况不断变动，而事先约定的造价只能是暂估价或预测价。因此，一般在工程建设合同中都会约定，在工程竣工交付后，根据实际的竣工图纸和施工情况计算总工程量，再按照国家确定的标准和规定计算工程造价，双方据此结算。《建设工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条对竣工结算程序作出明确规定。同时，本案对承包人有利的一点是，双方当事人在合同中约定了“工程竣工后一个月内建设集团提交工程竣工结算书，由物业公司委托审计单位审计，以审核认可的工程造价结算工程款”。根据《合同法》规定，当事人应当诚实履约。据此，建设集团的工程款应以合同约定的最终造价的确定方法计算，建设集团据此审计结果即可维护自己的合法权益。

现实中大量发生的工程价款结算纠纷，实践中一般采取比较严格的工程结算程序，强调以承包方提交的决算书作为工程决算的基本依据，不断完善的《建设工程施工合同示范文本》也对此予以突出体现，但同时工程款结算纠纷解决也鼓励和保护当事人的自愿约定，强调信守承诺，自觉履约，本案中此项争议解决主要就是依靠了合同条款的明确约定。这就提醒广大承包人在争取建设项目、签定合同时一定要留心完善合同条款，尽可能做出明确的约定，确保事后发生争议时自己的主张有理有据。

第二个焦点问题需要更多从法律原理和法律规定角度着手分析。建设集团和工商银行对于物业公司而言都是合法的债权人，均享有就上述工程的优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，建设工程的承包人按照建设工程承包合同的约定完成工程后，发包人未依约支付工程价款，承包人可以催告发包人在合理期限支付，期满仍未支付的，承包人可以通过与发包人协议折价或者申请法院依法拍卖等方式，就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。显然，根据合同法的规定，建设集团享有工程价款的法定优先权。而根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权人就抵押物享有优先受偿权。工商银行取得了上述楼盘的合法抵押权，有权就该抵押物优先受偿。那么，究竟谁应该获得更优先的保护呢？

查阅《合同法》及相关法律，均没有明确规定建设工程价款与建设工程上设定的担保物权的先后顺序，那就只能通过分析相关法律规定来解决。首先《合同法》设定的工程价款优先受偿权的法律属性是债权，只是基于工程价款的特殊性，法律赋予该项债权以优先受偿的特殊保护；而《担保法》上设定的抵押权是基于抵押物而产生的优先受偿权，法律属性为担保物权。依据民法上物权优先于债权的原理，自然抵押权应当优先于工程价款优先受偿。但实则不然。法律理论界及相关法规、司法解释均采纳工程价款优先于担保物权优先受偿的观点，如《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《建设工程价款结算暂行办法》及2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》均有规定。该观点为理论实务界所认可的理由是：

一、建设工程价款的组成特性决定其优先受偿性。建设工程价款一般由该工程的建设材料价款、施工设备、器械的损耗费用、施工管理人员的劳动报酬、工程管理费用、国家税费及施工单位利润等组成。其中的建设材料价款和施工设备损耗构成建设工程的基本成本，本应由发包人预先支付，但在建设行业竞争激烈、企业间为取得项目相互争夺的情况下，这些成本大都由承包方垫付。垫资建设工程竣工后，有的发包人还要无故拖延。设想如果承包人不垫资建设，工程项目就不可能不存在，何谈发包人在其上设定其他权利的问题。因此，支付工程款进行工程建设是发包方设定就工程设定其他权利的前提和基础。即便不是垫资建设，建设工程款还有一个重要组成是施工及管理人员的劳动报酬。保护劳动者取得劳动报酬权是世界各国，尤其是社会主义国家法治的一个基本原则，而发包人对工程价款的及时兑现，则是施工及管理人员取得劳动报酬的来源保证。因此，工程价款的优先受偿权是承包人的法定优先权利，不仅优先于普通的债权，而且优先于就工程而设定的担保物权，这是符合社会主义法律宗旨和保护基本人权的特殊需要。

二、从建筑行业实践来看，确立承包人享有工程价款的优先受偿权具有重要意义。近几年来，随着国家经济的迅猛发展，公共项目工程建设和私人的工程建设都大规模开展，相应的工程争议和纠纷也日益频繁和突出。而拖欠工程款则是困扰建设企业的一大顽疾。有的工程项目本身就由承包方垫资建设，有的工程按期竣工交付后，发包方不按期支付工程价款，这不仅损害了建设企业本身的合法权利，还对整个社会的诚信和秩序造成一定的危害。对此问题，国家一方面整顿和改善建筑市场秩序，另一方面赋予承包人就工程价款的优先受偿权，从法律角度强化其权利保护。这不仅是实践的客观需求，也是法律维护公平正义原则的体现。

本案处理过程中，法院依据上述理由最终保护了建设集团的优先受偿权。值得注意的是，承包人的工程价款优先受偿权，也不是随意行使，而是要遵循法定的程序，即承包人须先催告发包人在合理期限内支付，期满仍未支付的情况下，承包人才能行使该权利。另外法律还对此权利进行了一定的限制，如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二和第四点的规定，承包人的工程价款优先权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者；且自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月后，承包人就不再享有该项优先权。同时明确建筑工程价款的范围只包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。